银行能忍受房价跌多少？

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　　房地产销售量在不断萎缩，一场房地产行业的下行风险正在从开发商传导至银行。一个被上一轮房价高涨所掩盖的问题再次浮现出来：银行可以承受的房价下跌比例是多少？

　　兴业证券(601377,股吧)的一份报告预测的结果是，以2013年的房价为基础，银行大约可以承受25-40%的房价下跌。

　　25-45%的区间是在一定假设下进行的估算，其中一个比较重要的假设前提是：贷款全部都是用地产来抵押，而且抵押品价值的变动跟房价同步。这也就意味着，如果房价下跌，无论是开发商还是购房者，他们拖欠房款的可能性都会增大，而最终为此买单的将是银行。

　　2008年及此后的三年，中国房地产市场所呈现出来的景象，与美国次贷危机发生前都极为相像：一是，2008年全国多地购房都出现“零首付”，5年及以上房贷基准利率为7.74%，优惠后相当于6.58%；二是，房价过快上涨，对市场估值盲目乐观。

　　宽松的贷款条件对房地产商的刺激远大于个人购房者，以信贷为主要途径的资金口子给房地产行业输送了必要的而且是过于宽松的资金。现在来看，把宏观经济刺激政策和房地产自身行业周期放在一边，银行在上一轮房价上涨和此后的房价下跌中的影响远远大于当时的想象。特别是在2011年后的房价调控中，银行的“撤火”加速了房价回落。

　　但当时宏观调控的主要意图是要将过度投资的资金重新挤进实体经济，可实际情况却是，从房地产撤出的资金又通过银行理财、信托等产品，在实体之外套利循环。有金融机构估算，2011年的三年间银行理财、信托理财、险资理财的规模均已超过10万亿。

　　理财产品的迅速膨胀也与利率市场化改革有很大关系，随着市场利率水平的不断走高，理财产品的套利优势就表现出来。原本是要理顺资金价格的利率市场化改革，由于银行套利冲动而使得银行表外业务猛增。2013年影子银行和地方债风险迫使央行严查银行表外业务，但又导致银行为了平衡资产负债表，有意压缩与房地产相关的商贷和个贷。

　　其实，房地产调控无非想要达到两个效果，一是房价回归合理区间，二是防止经济过热。围绕资金而采取的调控手段本无可厚非，但这期间由于银行作为资金通道的诸多自身问题，使得整体的宏观效果低于预期。其中一个宏观调控不愿意看到的结果就是，房地产行业整体下滑过快。

　　房地产投资下滑、销售量回落、新开工面积大幅下降，这些与房地产行业有关的数据都表明，在当前经济下行压力仍然较大的情况下，稳住房地产行业对于保持整体经济平稳十分必要。虽然有部分城市已经采取放宽户籍、取消限购等政策，但这些对于整体房地产行业来说治标不治本，此时最需要的是一个正常的资金渠道。

　　银行可以承受房价下跌25-40%，这是在没有考虑银行表外业务的假设下的静态预测，如果加上已经十分庞大的银行表外业务和经济下行压力，银行所面临的风险将远大于此。所以，比预测房价跌幅更为重要的是，要对银行的负债有更充分的准备。