空房泡沫杠上城镇化契机

說的士

　　有一种观点认为，空房一多，楼市就有了泡沫，泡沫一多，一碰就破。

　　空置率一向被认为是反映楼市泡沫的风向标。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心6月10日发布的《城镇家庭住房空置率及住房市场发展趋势2014》报告（下称“报告”）指出，2013年中国城镇家庭空房率高达22.4%，空置住房资产占城镇地区家庭总资产的11.8%，4.2万亿元银行房贷沉淀于空置住房。

　　现有住房存量完全可以满足住房需求。这份报告的一个数据更有趣，现有住房需求为3250万套，空置房4898万套，待售商品住宅供给350万套。也就是说，空置房存量甚至超过全部住房需求。

　　楼市交易节奏由快变慢。三、四线城市的僵持，一、二线城市的观望，新型城镇化催生的楼市契机正滞缓在波谷。



越有钱的家庭空房率越高

　　越有钱的家庭住房越多，空置率也越高。报告称，收入最高的家庭住房空置率达39.7%。这类家庭的房子近一半都是空置的。

　　高收入家庭拥有经济适用房的比例更高，空置率也越高。报告称，经济适用房空置率为23.3%。

　　三线城市总体空置率略高于一、二线城市。以只拥有一套住房的家庭为例，一线城市的空置率是3%，二线城市为5.4%，三线城市为5.5%。北京、上海的住房空置率最低不足3%，重庆、成都的空置率超过20%。

　　空置住房的信贷可得性更高，获得贷款的规模更大。但若房价下跌，空置住房更容易资不抵债（包括银行和民间），但贷方压力不大。报告举例称，房价若下跌30%，将有0.36%的非空置住房和1.12%的空置住房资不抵债。

　　调查显示，近九成家庭有房，家庭自有住房拥有率世界第一。报告称，截至2014年3月底，城镇家庭自有住房拥有率已达到89%，农村地区家庭住房拥有率96.7%。城镇家庭多套房拥有率上升迅速，2014年3月底已达21%。

　　报告称，13.3%的城镇家庭有潜在的改善型住房需求，刚性住房需求家庭购房能力不足。根据不同的测算方法，可实现住房需求仅为总需求的18.0%～39.0%。

　　上述报告以抽样调查的形式，调查范围覆盖全国29个省、262个县、1048个社区。



空置率为何缺席官方数据

　　官方一直未对空置率的定义做出诠释，也未将空置率的数据公之于众。

　　国家统计局的发言人曾在2010年回应称，目前关于房地产统计方面的制度还不能计算出空置率这样的指标。原因一方面是由于空置率包括空置的概念不清楚。房子空置也是近几年由于房地产行业发展出现的新问题，调查统计制度还没有来得及作出统计，更重要的一点是空置率和待售面积概念很清楚，但是要清楚计算出来很难。

　　住房城乡建设部总经济师冯俊6月5日在国新办举行的新闻发布会上，被问及“住房空置率到底有没有统计或者如何统计”时表示，现在对于空置率没有一个准确的官方定义。

　　冯俊指出，“国家统计局在公布的时候，对空置半年以上的住房数有个绝对数，没有说空置率。现在很多媒体、很多专业人士在讲的空置率和国际上讲的空置率是不同概念。国际上的空置率指的是，把这个城市里有出租愿望的住房或者有出售愿望的住房作为分子，然后把总住房量作为分母，那是空置率。我们现在这方面是没有调查的，所以很难得出空置率的概念。”

　　市场人士表示，某些政府部门正在做决策，会参考民间数据。